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【北美购房网】美国买房全攻略(下)

发布时间:2019-07-05 17:18 来源:未知 编辑:admin

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  【北美购房网】美国买房全攻略(下) 前面一篇文章中我们已经为您讲述了在美国买房所需的前期准备工作,今天我 们继续为您介绍美国购房流程: 购房详细流程 ①你需要先看中一套房子 建议在可能的情况下,尽量选择交通便利,位于好的 Neighorhood 和学区的房 子。因为这样的房子,转手相对容易,并且在市场好的时期,增值空间比较 大,在市场不好的时候也比较保值,不至于贬值的太惨。 寻找房子传统的办法是到当地的房屋中介机构一坐,找个地产中介(Realtor Agent)聊一聊,告诉 TA 你想要的地点、价格、面积、户型、学区等要求,然后 中介就会把手上符合条件的房源列个清单给你,选出你感兴趣的,他就会带你 过去看房。这个中介就成为了你的房产中介,也就是传说中的买方中介(Buyers Agent/Sales Agent)。 在美国买房是一定需要中介的: 1) 非 Open House 的房子是必须由买房中介陪同去看的;2) 看好房后,出价 Offer 和后续的购房合同等都必须由双方中介来协助进行,整个交易过程,买卖 双方甚至于是完全不碰面的。 房产中介的佣金,也就是中介费,一般是成交价的 2.5%~3%,而在一宗房产交 易(Real Estate Transaction)中,会同时存有两个中介角色:卖方中介(Listing Agent/ Sellers Agent)和买方中介(Buyers Agent/Sales Agent)。他们分别代表房主 和购房者进行沟通谈判及推动交易进行,所以在中介方面总的支出大概为房屋 成交价的 5%~6%。这笔钱都由房主,也就是卖方,在房子成交后支付。 ②报价 Offer 看中了房子后,就该给房主下 Offer 了。 首先,房主会给出一个他的期望售价,你和你的中介商量后,会以正式的文件 的形式,提出你们的报价(Offer)及其他一些要求,例如房内的冰箱、洗衣机、 烘干机要留下、由卖方支付 Escrow 费用等等。如果房主同意了你的 Offer,那 么你们双方就会签署购房合同,正式进入购房流程;如果房主不满意你的报 价,他可以不做回复,或通过 Listing Agent 在你的 Offer 的基础上回复一份 Counter Offer,提出他的要求,双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没 有达成一致,这个购房当然也就终止了。 至于回价多少合适,无法一概而论。在房地产市场火热的地区,例如加州旧金 山湾区,因为竞争对手太多,很多 Offer 都是直接在卖家的报价上加价出的, 而在市场不温不火的地区,回价一般是对报价进行砍价。 前面提到的贷款预批准证明也就是在此刻派上用场。一旦卖方接受了你的 Offer,房子就进入一种叫做 Pending 的状态,这意味着在这为期一个月左右的 交易过程中,买卖双方都将受到购房合同的约束,卖方不能再接受其他人的 Offer。所以如果最终没有交易成功,卖方相当于白白浪费了一个月的时间,尤 其在卖方需要这笔钱急用的情况下,交易延误的代价可能是极大的。因此,在 Offer 中附上贷款公司/银行出具的 Pre-approval letter 已经基本是约定俗成的要 求了。 当买卖双方就 Offer 的价格及条件达成一致,签署了确认文件后,购房合同就 正式生效了,接下来你就要合同约定的时间内交付定金,提交贷款申请,和请 专业人士来对房子状况进行检查。 ③签署 RPA - Residential Purchase Agreement 购房合同 对多数人来说,买房是件大事,因此在签署合同之前,请仔细考虑自己的情 况,用好其中的保障条款,为风险预留足够空间。 购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。好在有一项叫做 Contingency 的条款,它们是买家不损失定金(Deposit)合法退出购房交易的利 器。要知道,定金一般为购房价格的 1%~3%,一般会要求在签署购房合同后三 天内将它交给 Escrow 公司。 Contingency 一般有三种:Inspection Contingency,Appraisal Contingency 和 Loan Contingency/Mortgage Contingency。翻译过来就是,房屋检查附带条款,房屋 估价附带条款和房屋贷款附带条款,它们是买家不损失定金合法退出购房交易 的三大利器: An Inspection Contingency (also called a “due diligence contingency”) gives the buyer the right to have the home inspected within a specified time period, such as 57 days. It protects the buyer, who can cancel the contract or negotiate repairs based on the findings of a professional home inspector. 房屋检查附带条款——买家有权在合同约定的时间内对房子进行检查,并可根 据检查结果决定是否要取消房屋交易。 An Appraisal Contingency is an exit for a buyer. If a property is under contract for $600,000 and the appraisal comes in at $590,000, then the buyer has an option (in addition to other contingencies) to exit the deal. 房屋估价附带条款——如果专业的房产估价机构对房子的估价结果低于合同价 格,买家可以选择是否需要取消房屋交易。 A Loan Contingency/Mortgage Contingency is a provision in the home purchase contract saying that if the prospective buyer cannot get a mortgage within a fixed period of time with the specified terms, the buyer can call off the whole deal and get back his deposit. 房屋贷款附带条款——如果在合同约定的时间内房屋贷款还没有获得批准,买 家可以选择是否取消房屋交易。 这些 Contingency 是买房者的安全屏障,每个 Contingency 在购房合同中都有明 确的时间期限,以 Home Inspection Contingency 为例,假设时间期限设置为 17 天,这就是说从购房合同生效的那天起,17 天内,买方要完成房屋检查并明确 是移除这项附带条款(Remove Home Inspection Contingency)还是退出购房交易。 但是,即使超出了 17 天,Contingency 是不会自动移除掉的,必须要买方签署 移除文件方可(Contingency Removal Form),这个 17 天的限制在于:若时间到 了,买方不肯签署移除文件,卖方是有权力终止购房交易的。 以加州为例,标准购房合同中,各 Contingency 的默认时间期限如下: - Home Inspection Contingency——17 天 - Appraisal Contingency——17 天 - Loan Contingency——21 天 Contingency 的约定时间到了,房主并不能强迫你签署 Contingency 移除文件, 他只能终止购房交易,不过,常见的手段是,房主以终止交易来威胁你签署移 除文件。 从买家的角度出发,Contingency 保留的时间越长越好,至少尽量不要对默认的 做删减,Loan Contingency 建议至少增加到 30 天,能够保留至银行放款最安 全。 ④Escrow 公司 整个购房交易将由一种叫做 Escrow 的第三方机构进行监管。买方所交的定金也 好,后续贷款通过后银行的放款也好,都将被存放在 Escrow 公司为这宗交易开 设的账户里,在房子过户登记之前,并不会进到卖家手里。同时,卖方这边也 需要把房子的产权等相关资料交到 Escrow 公司手上。Esrow 公司会在收到银行 的放款后的一个工作日内,到房子所在的县政府(County)进行房屋产权转让的登 记,然后才分钱给各方。 当然,Escrow 公司的服务也是要收费的,通常是由买卖双方各出一半。也并不 是所有的州都要求在购房交易中使用 Escrow,但例如加州,Escrow 公司则是必 须要使用的。 ⑤提交贷款申请 在美国,贷款买房的审核流程比中国要严格的多。 首先,银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal),估价结 果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题,一旦估价结果低于合同价格, 那么银行只会批给估价金额的贷款,价格溢出的部分买家要自己补齐。如果买 家不能够或者不愿意自己补足购房款,而卖家也不肯降低售价,那么买家可以 使用 Appraisal Contingency 拿回定金退出交易。 其次,银行将通过调取你的信用报告(此时会再 Hard Pull 一次),并且查询你过 去三个月的银行账单(Bank Statement),以及过去两年的报税记录和房租缴纳情 况等信息,以评估你的贷款偿付风险。这个过程中,你需要按照银行的要求提 供各种资料,最近三个月的银行账单和工资单,最近两年的 W-2 表格,房租支 票记录,非公民/绿卡居民还需要提供护照,Visa,I-94 等身份证明材料。 贷款审核工作是由银行的 Underwriter 负责。若信用报告上显示你最近三个月有 过 Hard Pull,Underwriter 就会要求你就 Hard Pull 的原因给出合理解释。若银行 账单上显示你有大额进账,Underwriter 会要求你解释这些钱的来源。若你的租 房记录显示你有过迟交历史(Late Payment),没有合理的解释,Underwriter 很有 可能因此拒掉你的申请。 你的 Loan Agent 是你与 Underwriter 之间的中介,他只能协助你提供资料,以及 与 Underwriter 沟通以推动审核进程,对申请能否通过并无决定权。为了避免贷 款进度延误,请务必精确的按照 Underwriter 的要求提供资料,不要心存侥幸, Underwriter 一定只会在你的所有资料都符合了要求后才会给予放行。 记住,虽然 Loan Agent 没有能力决定你的贷款能否获得批准,但是一个好的 Loan Agent 可以根据自己的经验,判断你获得贷款的难易程度,提早告诉你需 要准备哪些材料,准备的材料是否合格等,以帮助你降低贷款被拒的风险,减 少与 Underwriter 来回沟通的时间从推动整个流程在约定时间内完成。 贷款核准是整个购房交易流程中最为耗时耗力的环节,通常至少需要 30 天的时 间。不过,据说也有两周内完成的案例存在。 整个申请过程中,根据 Underwriter 的审批进度,会依次出现三种状态: 1) Conditional Approval/Loan Commitment:有条件的批准,你会拿到一封叫 Commitment Letter 的文件,上面会列出 Underwriter 还需要你补足的材料,在 这些材料被审核通过后,你才可获得贷款批准; 2) Final Approval/Clear to Close :贷款申请获得批准,你会拿到一份叫 Loan Doc 的文件,上面会列明贷 款的总额,期限,利率以及 Closing Cost 的各项细节。请仔细核对这些数字都没 有问题后再行签字; 3) Funding:银行放款给到 Escrow,此时贷款才是最终到 手,而在此之前的任何阶段,都无法 100%保证你能拿到贷款。 Loan Contingency/Mortgage Contingency 的作用就是在贷款不幸被拒的情况下, 赋予你退出购房交易,取回全部定金的权力。有些 Buyer Agent 或 Loan Agent 会 在 Conditional Approval 阶段就建议你移除 Loan Contingency,但于你自己最最安 全的做法就是 Funding 后再进行签字移除。 ⑥房屋检查 在等待贷款申请批准的同时,买方可以开始房屋检查。 你肯定不会希望买完房子,入住后发现里面一大堆东西需要维修,尤其是像屋 顶,空调,热水器这类非常耗钱的维修,再加上美国的房子都是木头做的,感 染白蚁如果不及时处理,后果十分严重,这些都使得常规房屋检查(Home Inspection)和白蚁检查(Termite Inspection)成为了二手房交易过程中买家必做的 事情,其他还有 Mold Inspection,Radon Inspection 等,是否做就视情况而言 了。 大部的 Home Inspector 都是应付了事,真正好的 Home Inspector 并不多见。而 口碑好的 Inspector 的工作往往非常多,预约有可能要等上两个星期,甚至是一 个月。此处强烈建议各位已然决心买房的小主们,在下 offer 之前,可以先预约 好房屋检查的时间,大不了之后再改时间或者取消预约,也比临到头约不到只 得寻找其他不靠谱的 Inspector 要好。 房屋检查完成后,Inspector 会出具一份详细的图文并用的检查报告,拿到这份 报告后,你可以和房主协商维修的事宜,譬如要求他在交房前找人解决掉其中 比较大的问题,或者让房主直接返给你一些费用(Credit),之后你自己找人维 修。 Inspector 查的越仔细,越有利于你与房主的讨价还价,这就是为什么要尽量找 认真负责经验丰富的 Home Inspector。 Home Inspection Contingency 就是在这个环节起作用的,如果房屋检查的结果太 过糟糕,或者无法就维修补偿与房主达成一致,你有权退出购房交易,取回全 部定金。 房屋检查的费用范围大概是$300~$500 之间,和购买产权保险(Title Insurance)类 似,同属于那种不做不能安心,但做了后又经常感觉没啥大用的购房支出。 ⑦房屋过户(Close Escrow) 银行在你的贷款申请 Final Approval 后,会将贷款文件邮寄给 Escrow 公司,叫 做 HUD-1 的表格,之后 Escrow 就会分别通知买方去签署贷款文件,卖方去签署 产权转让文件等。 银行收到 Escrow 公司寄回的签署过的贷款文件后,就会进行放款,Escrow 收到 银行放款后,一般当天就会去 County 登记房子的产权转让,一旦产权转让登记 在案了,就表示房屋过户完成了,之后 Escrow 会通知你去取新家的钥匙,然后 你就可以享受你的新房子了。 大概会在房屋过户后一个月左右,你会收到一份由 County Clerk-Recorder 寄给 你的平信:Grant Deed,俗称转让契约,类似房产证。如果没收到也没有关 系,随时都可以去 County 再要一份。 后续 在房屋买卖结束后的一段时间内,你陆续会收到各种和房子相关的文件、信 件。这其中也包括各种骗局的信件,例如让你付好几十或者上百刀以获得房子 产权转让纪录的拷贝,但其实这个拷贝完全可以自己去 County 的办公室免费打 印,因此在浏览各种信件,尤其是需要回复个人信息或支票的信件的的时候不 妨多留个心眼。

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